任意売却についてご紹介します
このサイトでは、これから任意売却を検討している方に向けた有益な情報をチェックすることができます。
メリットとなる点やそうでない点、買い手がつかない場合にどうしたら良いのかなど、不安に思っていることも、読むと理解が深まっていくことでしょう。
そのほかにも、一連の流れに関してかかる費用についてや、実際に利用したことがある人からの口コミ、必要な資格などについての疑問点なども取り扱います。
住宅ローンに悩んでいる方には必読とも言える内容ですので、ぜひ読み進めてください。
任意売却をするメリット・デメリットまとめ
住宅は一生に一度の大きな買い物と言われることも多く、現金で一括購入することは困難な高額の商品でもありますので、住宅ローンを組むことが一般的です。
1ヶ月ごとに元金と利息分をあわせた一定の金額を返済していくこととなり、そのためには安定した定期的な収入があることが前提です。
住宅ローンを組むことができる方は、比較的社会的な信用度が高く安定している職に就いているとも言えますが、大きな景気変動で収入が激減した場合に返済が困難となるおそれもあります。
返済が不可能となった場合には、任意売却を行い債務の整理を行うことができます、競売と比較すると高く売ることができる可能性がある点や、周囲に返済不能となったことが知られにくい点などのメリットもありますので、ぜひ任意売却を検討してみることがおすすめです。
任意売却とリースバックを併用するメリット
色々な問題があり、住宅ローンが払えなくなってしまい、自宅を手放さざるを得なくなってしまった場合、任意売却とリースバックを併用するという方法があります。
任意売却とは、住宅ローンが払えなくなった時に、ローンが残った家を債権者の許可をもらって売却する事です。
そしてリースバックとは、物件を売却した後に買い主と賃貸契約を結んで、今まで通り自宅に住めるというシステムです。
この2つをうまく組み合わせる事によって、色々とメリットがあるので詳しく見ていきましょう。
まず家を手放した後も、その家に住み続ける事が出来るという点です。
任意売却で家は他人のものになりますが、リースバックで賃貸契約を結ぶ事が出来れば、売却した後も今まで通り自宅に住む事が出来るというのは大きなメリットです。
しかも住宅ローンの支払いに悩む事ももうないので、精神的にもかなり楽になります。
また場合によっては買い戻し出来る可能性があるというのもメリットです。
一度は手放した自宅に、一定期間賃貸契約で住み続け、自分の経済状況が復活し、ある程度のまとまったお金を準備出来るようになったら、買い戻す事も十分可能です。
ただ売却した時よりも、再び買い戻す時は高くなる事は覚悟しておく必要があります。
それでも一度失った自宅を買い戻すチャンスがあるというのは、大きなメリットです。
任意売却を行うのに税金はかかってしまうのか
任意売却は住宅ローンを滞納したなどといった理由で、やむを得ずに自身が所有する不動産を売却する行為です。お金が払えずに売却するようなケースが該当しますが、こういった方法でも税金はかかってしまうのでしょうか。
結論を言えば、任意売却でも税金を払わなければなりません。不動産を売却すれば基本的に譲渡所得における所得税を払わなければなくなるでしょう。これは不動産を所有していた期間によって税額も変わるのですが、大きな金額を納税する必要があります。しかし、任意売却の場合はしっかりと納税にかかる制度も保証されています。その制度が特別控除です。任意売却で不動産を売るのであれば、3,000万円の特別控除が適用されて税額も大きく抑えられます。その他にも、条件次第では課税免除特例に該当する可能性もゼロではありません。これらをまとめていくと、このような売却方法は納税の対象にはなるものの決して全額納める必要はないといえます。
法律の知識と不動産取引の知識をもつ資格「任意売却取扱主任者」とは？
住宅ローンの返済が滞り、住宅を売ってもローンの完済が難しい場合に、債権者の了承のもとで一般市場にて売却する方法を任意売却といいます。これまでは弁護士や司法書士、不動産会社が対応することが殆どでしたが、法律の知識だけでなく、不動産取引に関する知識も必要とされるため、2013年に生まれたのが、一般社団法人「全国住宅ローン救済・任意売却支援協会」が運営する民間資格である「任意売却取扱主任者」です。年に1回試験があり、合格後に資格を登録するには、指定講習の6時間の受講が必要です。有効期限は5年間で、年に1度指定講習がおこなわれます。5年経過した後は、1年毎に更新が必要です。
受験するのに年齢や学歴等に制限はありませんし、特定の業種での勤務実績も必要ありません。ただし「成年被後見人又は、被保佐人」「禁錮以上の刑に処され、刑の執行が完了又は、刑の執行が受けることがなくなった日から5年を経過していない」人は受験することができません。
個人で任意売却をすることのメリットについて
住宅ローンは基本、35年間のプランで組み立てられます。毎月5万円ずつ返済ができるので、一般的なサラリーマンでもマイホームが持てるようになりました。しかし昨今では不況が続いており、いつ仕事をうしなうかわからない時代でもあります。仕事をなくして収入が途絶えたら、住宅ローンを返済することはできません。ここではその事態に見舞われたときに活用したい、任意売却について見ていきます。
任意売却をするメリットは、有している物件を最大限の価値で手放せるということです。たとえば築5年の戸建てを保有していて、売る場合は約3000万円が相場です。不動産会社を頼ると手数料などを徴収するので、大きく販売額が減少します。個人で任意売却を執行した場合はその限りではなく、欲しいという方と一対一で話し合って金額を決められるわけです。メリットはほかにもあり、早期に手放すことで返済期日も短くして、新しい住まい探しができることもあげられます。
自分の持ち家を不動産会社通して任意売却する
任意売却と言う言葉を聞いたことがあるかもしれません。任意売却とは、借金を返済することができなくなった場合に行う返済手段です。つまり自分の財産を売却して、そのお金を借金の返済に充てると言うものです。残りのお金は返す必要がありません。借金がゼロになると言うのは考えられないことです。とは言え新売却を行った後は様々な制限が課されます。
社会的信用を失ったことになりますから、ローンを組む事はできません。不動産会社を通して自分の家を売却することがほとんどです。都会ならまだ高値がつきますが、地方都市だと仮に売却しても二足三文にしかなりません。そもそも負債を抱えないような生活スタイルをする事はとても大切です。自分の経済能力の範囲内で生活するようにします。他の人と比べるなら、自分の限界を超えた生活をするようになるからです。もちろん、すべての借金が自分に落ち度があるわけではありません。他の人の保証人になってために、借金を抱えるようになったと言うケースもあります。
任意売却は競売のように強制的に不動産が処分されない
マイホームを購入するときには、ある程度の頭金を用意しておいて不足分は住宅ローンを組み購入される人は多いといえましょう。住宅ローンを利用すると、一戸建てなどの場合は土地および建物に抵当権が設定されることになりますが、抵当権はローンの債務の弁済に当たるもので返済ができなくなり滞納が続くと、裁判所を通じて競売によりマイホームは処分されることになります。
競売は強制的に処分されるものでローン残高が売却価格より上回っていると借金だけが残るリスクもあります。任意売却の場合は、市場価格に近い金額でマイホームの売却ができますので、ローン残高が多く残っている場合でも有利といえましょう。また、任意売却は競売のように住宅などの不動産が差し押さえされることはありません。差し押さえが行われると敷地の入り口などにロープが結ばれ、競売にかけられているなど周辺に住む人に知られてしまいます。任意売却は、強制的に差し押さえされることもないので近所の人に知られる心配も無用です。
任意売却でトラブルになってしまう事例とは
任意売却は相場に近い金額での売買取引を進捗させながら、裁判所が主催する競売手続きと同時平行で手続きを進めることになります。普通の不動産売買では起こりえないようなトラブルに遭遇する可能性があるのは、手続きが進んでいくことに起因します。任意売却で注意を向けるべき事例を確認しておきます。
まず最高価格での買受申し出が裁判所に出されると、競売手続きを金融機関が取り下げるには債権者の同意を得なければならなくなります。
つまり競売を申し立てている金融機関が、任意売却の交渉に同意している場合でも事実上競売手続きをとりっ下げるのが困難になるというわけです。
さらに手続きが進捗し、裁判所から売却許可決定が発令されて代金が納付されると、買受人に所有権移転が確定します。もはやこの段階にいたれば、裁判所の競売手続きが完了したことを意味し、立ち退きを余儀なくされます。居座りを続ければ、引き渡し命令により強制的に退去させられることになるわけです。
任意売却物件の探し方と投資としてのメリット
任意売却での処分を希望している物件の探し方は、大きく分けてサイトと不動産会社の2つです。インターネットで任意売却の物件だけを取り扱っているサイトにアクセスをすることで、物件を見つけられます。
金額や間取りなど予め条件が決まっている人は、検索ワードに入力することで効率良く探すことが可能です。物件のページに電話番号やHPのアドレスが記載されている場合、そのまま交渉に進められます。
アドバイスを受けながら掘り出し物の物件を見つけたい人は、任意売却専門の不動産会社に頼るのも一つの手です。通常の不動産会社よりも精通していて、購入に前向きな姿勢を見せれば、市場に出回らない物件を紹介してもらえることもあります。
任意売却の物件は、通常よりも安い金額で購入できるのが強みです。住居用ではなく、投資を目的としている人にとって、初期費用を抑えられる点は大きなメリットと言えます。初期コストの軽減で高利回りでの運用が期待できる点も魅力です。
任意売却を進めるにあたって法律を確認しておく
任意売却は裁判所主催の競売手続きと同時平行して進捗していくので、間違えると競売手続きが完了してしまいます。
任意売却を進めるにあたっては、関係する法律を確認しておくことは必須です。代表的な法律を確認しましょう。
・民事執行法は、競売手続きのルールと進めかた、具体的な強制執行の詳細などを定めた法律です。
具体的には住宅ローン延滞後代位弁済による期限の利益喪失後、金融機関からの差し押さえ申し立てが裁判所に出されてからの、スケジュールや債権回収のための競売手続きのあらましが定められています。民事執行法の規定を常に意識しながら、任意売却の手続きを進めていくことが当事者や関係者には求められます。
・都市計画法は、秩序ある都市開発計画と周辺の農地や森林の保全などを定めた法律です。都市部での不動産売買にあたっては都市計画法に基づく用途地域を確認しておくことが必須といえます。
建設できる建物の種類やサイズなどは、用途地域の規制に従っていることが必要です。
任意売却における取扱主任者の資格となるのは
任意売却とは住宅ローンが延滞になっている状況で、通常の売買を進めながら同時に金融機関との間で債務の処遇を交渉する手続きのことです。
住宅ローンが延滞後、金融機関からの申し立てによる競売手続きは裁判所が関与するのに対して、任意売却は通常の相場での売買を目的にしているので、競売よりも高額で処分できるメリットがあります。
ただし裁判所が関与しないかわりに、資格ある取扱主任者が手続きに関与する必要があるわけです。この取扱主任者の資格に相当するのが宅建士というものです。
宅建士は不動産売買の媒介契約を売買当事者と締結し、不動産売買終了まで各種の手続きをサポートし、成功報酬として仲介手数料を報酬に得ています。
不動産売買について宅建業法に基づきこのような資格を要求するのは、不動産は高い資産価値をもち不正行為の温床になりかねないリスクを抱えているからです。
任意売却では残債務の交渉という側面があるものの、それ以外は通常の不動産売買と同じなので宅建氏が関与することになります。
任意売却は連帯保証人の生活にも影響します
住宅ローンを滞納した場合は2つの選択肢があります。１つは競売で、もう1つは意売却です。このうち前者は売却価格も安く、関係者が立ち入るため、競売の事実が知られることがあります。
また転居の費用が出ることもありません。後者は関係者の出入りはなく、転居費用も出る上に、売却価格も一般の市場価値とさほど変わりません。
このような理由から任意売却を選ぶ人は多く、今ではそれ専用の業者も増えています。しかしもちろん注意しておきたい点もあります。
まず連帯保証人の許可がないと売却はできません。そのため売却の手続きの前に、しっかり話し合いを行うようにしましょう。
それから連帯保証人になるということは、債務者と同等の責めを負うことを意味します。つまり自身が借り入れていなくても、借金をすべて請け負うことになりますし、任意売却によってブラックリスト入りするため、クレジットカードが使えなくなったり、ローンを組むことができなくなったりもします。任意売却の際には、その点にも注意しておきましょう。